Um vídeo para cada imóvel da carteira, por cerca de 10% do custo de uma produção tradicional. O imóvel é sempre filmagem real — a IA entra no roteiro, na locução, na legenda e na montagem.
O vídeo é o que gera visita. Ele mostra a circulação entre os cômodos, a luz que entra de manhã e o pé-direito — três coisas que a foto achata e que decidem se a pessoa marca ou não a visita. Isso o mercado inteiro já sabe.
O que trava é a matemática. Uma produtora cobra por diária, e diária cobre um imóvel — talvez dois, se forem perto. Uma carteira com sessenta imóveis viraria sessenta diárias, e nenhuma imobiliária de porte médio aprova esse orçamento. O resultado é o que se vê: os três imóveis mais caros ganham vídeo caprichado e os outros cinquenta e sete ficam com cinco fotos tiradas na vertical e um texto de portal.
A saída que a maioria tenta é o corretor gravando com o celular. Funciona como presença, mas raramente como anúncio: falta roteiro, falta legenda para quem assiste sem som, falta corte, e falta constância — porque o corretor tem visita marcada e proposta para levar. Este serviço existe para tirar a produção do caminho dele.
É o ponto mais importante desta página, e o que mais separa fornecedor sério de fornecedor perigoso.
No Brasil, anúncio de imóvel não é enfeite: ele vincula. O artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor determina que a oferta publicitária obriga o fornecedor e passa a integrar o contrato. Em português: se o vídeo mostrou, o comprador pode exigir. E o artigo 37 considera enganosa qualquer publicidade capaz de induzir o consumidor a erro sobre as características do produto — inclusive por omissão. A responsabilidade nesse campo é objetiva, ou seja, não se discute se houve intenção de enganar; basta o erro ter sido induzido.
Não é teoria. O Tribunal de Justiça de São Paulo já condenou empresas do setor por divergência entre o anunciado e o entregue em detalhes que parecem pequenos — cano aparente que não existia no decorado, área comum anunciada como quintal privativo. Agora imagine o tamanho do problema quando a "cena" foi inteiramente gerada por um modelo que inventou um armário embutido.
Filmagem ou foto do imóvel como ele é. Nada é gerado, ampliado ou reposicionado.
O que se vê da janela é o que se vê da janela.
Piso, esquadria, marcas de uso. É isso que o comprador vai encontrar na visita.
Gancho, ordem dos ambientes, o que destacar em cada tipo de imóvel e para qual perfil de comprador.
Voz sintética com a dicção certa, legenda embutida para quem assiste sem som, corte, ritmo, trilha e as proporções de Reels, Shorts, portal e anúncio pago.
Mobília inserida digitalmente em imóvel vazio — sempre marcada como imagem ilustrativa, com as fotos do imóvel vazio mantidas no anúncio.
A Resolução COFECI 1.065/2007 exige o número de inscrição em qualquer forma de divulgação da atividade — placa no imóvel, fachada, cartão de visita, site, panfleto e página em rede social. O número precisa aparecer de forma clara e legível, e não pode ser menor que 25% do tamanho da fonte usada no nome. Quem anuncia sem ele fica sujeito a autuação: o corretor, a imobiliária e o responsável técnico.
Na prática, é a regra mais descumprida do marketing imobiliário, justamente porque conteúdo de rede social não parece "anúncio" para quem publica. Mas parece para o conselho. Entregamos todas as peças com o número aplicado, no tamanho correto e posicionado onde não atrapalha a leitura — e conferimos isso antes de você publicar, não depois.
O carro-chefe. Percurso montado na ordem que faz sentido para o comprador — não a ordem em que o corretor entrou. Serve para o portal, para as redes e para mandar no WhatsApp de quem pediu informação.
Voltado para o proprietário, não para o comprador. Mostra como a imobiliária divulga um imóvel e por que vale entregar a chave para você em vez de anunciar por conta própria. É o que alimenta a carteira.
Perspectiva, maquete eletrônica e diferenciais do empreendimento, com a identificação de imagem ilustrativa que o setor é obrigado a usar — e que é onde mais se vê processo quando falta.
Vídeo sobre a região — comércio, transporte, escola, perfil da vizinhança — e depoimento de quem comprou com você. Constrói autoridade local, que é o que faz o proprietário lembrar da sua placa.
O número costuma soar bom demais, então vale abrir a conta. Uma produção tradicional cobra diária de equipe — cinegrafista, assistente, às vezes locutor e produtor —, aluguel de equipamento, deslocamento até o imóvel e horas de ilha de edição. Some a isso o fato de que cada novo imóvel recomeça o ciclo inteiro, do zero.
Aqui a captação no local é leve — em boa parte dos casos o próprio corretor grava, com um roteiro de captura que a gente manda antes — e a produção acontece em esteira: roteiro, locução, legenda e montagem seguem um padrão já definido para a sua marca. O custo que desaparece é o de equipe e de repetição, não o de qualidade.
O efeito prático não é economizar num vídeo. É poder ter vídeo em todos os imóveis — inclusive nos de ticket menor, que hoje não justificam produção e por isso ficam parados mais tempo.
Roteiro de captura enviado antes, para o corretor gravar o material certo no local
Roteiro do vídeo com gancho, ordem dos ambientes e chamada para ação
Montagem e tratamento a partir das imagens reais do imóvel
Locução com IA e legenda embutida, para quem assiste sem som
Staging virtual em imóveis vazios, sempre identificado como imagem ilustrativa
Número do CRECI aplicado conforme a Resolução COFECI 1.065/2007
Versões em Reels, Shorts, formato de portal e proporção para anúncio pago
Vídeos de captação para atrair proprietários e alimentar a carteira
Identidade visual da imobiliária aplicada em todas as peças
Variações de abertura para teste, quando o vídeo vai ser impulsionado
Definimos o padrão da imobiliária uma vez: identidade, tom da locução, estrutura do vídeo e aplicação do CRECI. Isso vale para a carteira inteira daí em diante.
Você recebe um roteiro de captura com o que filmar, em que ordem e com que enquadramento. Na maior parte dos casos o próprio corretor grava, com celular.
A partir dos dados e do material, escrevemos o roteiro daquele imóvel — o que destacar muda entre um apartamento compacto e uma casa com quintal.
Locução, legenda, corte, trilha e identidade. O imóvel aparece como é; a IA cuida de tudo o que está em volta.
Antes da entrega, checamos CRECI aplicado, identificação de staging e de imagem ilustrativa. É uma etapa fixa, não um favor.
Você recebe as versões prontas para portal, redes, WhatsApp e mídia paga — cada uma na proporção e na duração certas.
Nem cômodo, nem metragem, nem vista, nem acabamento. O que aparece existe e está lá.
Infiltração, rachadura e cano aparente não somem na edição. Some na visita é que dá problema — e processo.
Mobília digital entra marcada como ilustrativa, com as fotos do imóvel vazio disponíveis.
Mesmo que o pedido seja "só um vídeo rápido para o story". Rede social é divulgação, e a resolução alcança rede social.
Vídeo aumenta alcance e qualifica visita. Quem define o tempo de venda é preço, localização e mercado.
Inclusive nos imóveis de ticket menor, que hoje não justificam produção e por isso encalham.
Ele grava alguns minutos no local e devolve o resto do dia para visita e proposta, em vez de editar.
Quem viu a circulação, a luz e o estado real do imóvel chega à visita sabendo o que vai encontrar — e desiste menos na porta.
Mostrar ao proprietário como você divulga é o argumento mais concreto para conseguir a exclusividade.
CRECI e identificação de imagem ilustrativa entram no processo de produção, não na conferência de última hora.
Sessenta imóveis com a mesma linguagem constroem reconhecimento. Sessenta vídeos diferentes, não.
A IA gera o imóvel ou vocês usam as imagens reais?
O imóvel é sempre real. Trabalhamos a partir das suas fotos, do vídeo do corretor ou de uma captação feita no local — a IA não inventa cômodo, não muda metragem, não acrescenta varanda e não troca a vista da janela. O que ela faz é tudo o que está em volta: roteiro, locução, legenda, montagem, versões por canal e contexto de bairro. Essa fronteira não é preciosismo nosso, é o que separa um anúncio eficiente de uma ação por publicidade enganosa.
Por que gerar a cena do imóvel com IA é arriscado?
Porque no Brasil o anúncio vincula. O artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor determina que a oferta publicitária obriga o fornecedor e integra o contrato — se o vídeo mostrou, o comprador pode exigir. E o artigo 37 considera enganosa qualquer publicidade capaz de induzir o consumidor a erro sobre características do produto, inclusive por omissão. A responsabilidade é objetiva: não se discute se houve intenção de enganar. O Tribunal de Justiça de São Paulo já condenou empresas por divergência entre o que foi anunciado e o que foi entregue, inclusive por detalhes como cano aparente que não existia no decorado e área comum anunciada como quintal privativo.
Então dá para usar staging virtual?
Dá, e funciona muito bem em imóvel vazio, que é o mais difícil de vender porque o comprador não consegue imaginar a escala do cômodo. A regra é uma só: identificar. A peça sai marcada como imagem ilustrativa com mobília inserida digitalmente, e as fotos do imóvel vazio continuam disponíveis no anúncio. Móvel inserido digitalmente não acompanha o imóvel, e isso precisa estar claro — feito assim, o staging antecipa a decisão sem gerar frustração na visita.
O número do CRECI precisa aparecer no vídeo?
Precisa, e essa é a infração mais comum em conteúdo de rede social. A Resolução COFECI 1.065/2007 exige o número de inscrição em qualquer forma de divulgação — placa, fachada, cartão, site, panfleto e página em rede social — de forma clara e legível, e em tamanho não inferior a 25% da fonte usada no nome. Anúncio sem o número gera autuação do corretor, da imobiliária e do responsável técnico. Nós já entregamos as peças com o número aplicado e no tamanho correto.
Quanto custa e por que é mais barato que uma produtora?
O orçamento depende do volume da carteira e do formato, e sai em proposta. A ordem de grandeza que praticamos é de cerca de um décimo do custo de uma produção tradicional, e o motivo é estrutural, não mágico: some a diária de equipe, o aluguel de equipamento, o deslocamento até cada imóvel e as horas de ilha de edição, e some também o custo de repetir tudo isso a cada novo imóvel da carteira. O que sobra é captação leve no local e produção em esteira.
Em quanto tempo recebo os vídeos?
A primeira leva costuma sair entre uma e duas semanas depois do briefing e do material do imóvel em mãos. Depois que a linha visual da imobiliária está definida, cada imóvel novo entra em ritmo de esteira — que é justamente o ponto: o gargalo deixa de ser a produção e passa a ser a entrada de imóveis na carteira.
Serve para lançamento na planta, sem imóvel construído?
Serve, com um cuidado extra. Em lançamento você trabalha com perspectiva e maquete eletrônica, que é prática consolidada no mercado — mas continua valendo o artigo 30: o que o vídeo mostrar passa a integrar a oferta. Por isso a peça precisa deixar explícito que se trata de imagem meramente ilustrativa, indicar o que é sugestão de decoração e não incluir acabamento, mobília ou paisagismo que não estejam no memorial descritivo. É onde mais se vê ação judicial no setor.
Conte quantos imóveis você tem hoje e como capta as imagens. Devolvemos uma proposta de padrão visual e de volume — com a conformidade já considerada.